2025商铺抵押贷款怎么贷?从准备到放款步骤详解

办商铺抵押贷款主要得准备产权证明、收入流水、经营材料三样核心文件，再走完银行面签、评估、审批、抵押登记几个固定环节。整个流程大概1-2个月，关键是确保商铺没有其他债务纠纷。

一、前期准备阶段：备齐四类基础材料

1、产权证明材料

房本(不动产权证)是必须提供的，重点看附记页有没有抵押登记记录。如果房本还在按揭，需要先联系原银行出具剩余贷款金额的证明。共有产权的商铺要所有产权人带身份证到场签同意抵押书，夫妻共同财产通常要双方共同签字。

2、借款人资质文件

个人贷款提供近6个月银行流水，流水总额需覆盖月供两倍以上。个体户准备营业执照和近一年纳税记录，小微企业额外需要公司章程、对公账户流水。征信报告不能有连续3次或累计6次逾期，当前不能有未结清的执行中案件。

3、经营情况佐证

租出去的商铺要提供租赁合同和租金收款记录，自己经营的需出示进货单、水电费缴纳清单等运营痕迹。新接手的店铺要有转让协议和前房东出具的租约情况说明。

4、资产辅助证明

名下其他房产、车辆、理财投资账户的凭证可以适当提高审批额度，股票持仓需要券商打印资产证明。

二、办理流程详解：五步走清手续

1、面谈初审

银行客户经理会当面核实贷款用途，装修扩建要提供工程合同，进货周转需出示采购协议。同时初步判断商铺地段价值，地铁口、成熟商圈的商铺评估优势更明显。

2、实地评估

第三方评估公司测量商铺实际面积、检查结构改动情况，拍摄门头、内部环境、周边配套照片。老商铺要重点查看水电管线老化程度，影响评估折价。

3、审批签约

风控部门核查所有材料真实性，确认没有民间借贷纠纷。通过后确定具体贷款额度(一般为评估价60%-70%)、利率和还款方式，签订借款合同和抵押合同。

4、抵押登记

借贷双方带齐身份证、房本、借款合同到不动产登记中心办理抵押登记，3-5个工作日后领取他项权利证明。期间需要缴纳登记费和印花税。

5、放款监管

银行见他项权证后安排放款，50万以内通常直接划到个人账户，大额资金按规定打到第三方合作方账户。记得保留资金使用凭证备查。

常见问题解答

1、老商铺房龄超20年怎么办?

多数银行接受30年内房龄，超过25年的需要额外做房屋结构安全检测。1980年前建的砖木结构商铺部分银行直接拒接，建议找地方农商行咨询。

2、正在租约期的商铺如何处置?

剩余租期超过1年的需要租户签署《放弃优先购买权声明》，不能配合的要么协商解约要么更换抵押物。租约剩余不足半年的可要求业主续签后再办理。

3、评估价达不到预期怎么解决?

提供最近两年的营业额记录、缴税证明来佐证经营价值。如果同一街区近半年有类似商铺成交案例，可整理成对比表提交评估公司复议。

抵押期间商铺正常使用不受影响，但转让、改建需要银行出具同意书。每年按时还清利息后记得找银行开贷款结清证明，凭此文件才能后续解押。建议预留15天缓冲期应对材料补交、人员出差等突发情况。